As alegações do Governo do Distrito Federal quanto à falta de leitos de hotéis em Brasília são frágeis e inconsistentes, assim como a alegação de que a quadra 901 Norte do SGAN seria a única solução para esse problema.

Ainda assim, caso as alegações de que há déficit hoteleiro em Brasília fossem procedentes, haveria diversas alternativas para ampliar-se o número de leitos e que não foram sequer consideradas pelo GDF, conforme explicadas a seguir.

HOSPEDAGEM A ATÉ 150 QUILÔMETROS DA CIDADE-SEDE

É importante destacar que a FIFA não exige que a oferta de hotéis seja na própria cidade-sede ou ao lado do Estádio, mas aceita uma distância de até 150 Km para que o mínimo exigido seja atendido (http://www.portaldacopa.gov.br/pt-br/noticia/cidades-sede-da-copa-do-mundo-tem-70-da-oferta-hoteleira-do-pais).

Um suposto déficit de leitos de hospedagem temporária, caso comprovado, poderia facilmente ser solucionado em cidades próximas ao Plano Piloto como Guará, Taguatinga, Sobradinho, mediante um planejamento sério e estratégico do Governo do Distrito Federal com incentivos fiscais inclusive.

O IPTU PROGRESSIVO E A DESAPROPRIAÇÃO NO SHS E SHN

Em relação aos lotes desocupados do SHN e SHS, poderia ser aplicado o IPTU progressivo onde há um forte aumento da carga tributária anualmente para lotes que encontram-se vazios, forçando seus proprietários a cumprirem o “uso social da propriedade”.

Uma forma mais ágil de dar a devida destinação a esses lotes seria sua desapropriação “motivada por necessidade” ou “a interesse público”. Assim, após retomar a propriedade desses imóveis ociosos, uma nova licitação cobriria os gastos do governo com as  desapropriações e destinaria os lotes a quem realmente se interessasse em implantar empreendimentos hoteleiros de hospedagem temporária.

A READEQUAÇÃO DOS PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO NO SHS E SHN

Outra opção para aumentar a oferta de leitos de hotéis no Plano Piloto seria o aumento dos gabaritos dos pequenos hotéis de três pavimentos existentes no SHS e SHN que foram concebidos originalmente para serem uma opção de baixo custo no início da implantação da cidade, o que atualmente mostra-se inócuo.

A ampliação do gabarito desses hotéis de três pavimentos para um gabarito mais condizente com os lotes adjacentes (até 65 metros) ampliaria fortemente a oferta para novos leitos no centro da cidade e contribuiria para a consolidação da escala gregária por meio de um adensamento responsável e justificado.

Os impactos advindos da ampliação do gabarito destes hotéis de três pavimentos – a serem mitigados mediante estudos específicos – seriam mínimos diante dos danos causados pela equivocada proposta hoteleira para o SGAN 901.

A DISTORÇÃO DO USO RESIDENCIAL EM LOTES DESTINADOS A HOTÉIS E O IPTU

Também merece ser analisada com seriedade a grande quantidade de leitos do tipo “flat” ou “apart hotel” na área tombada que são ocupados, de fato, como residências.

Essa distorção é estimulada pela legislação distrital ao permitir-se que o IPTU comercial das unidades (alíquota de 1% sobre o valor do imóvel) seja reduzido para IPTU residencial (alíquota de 0,30%) por meio de mero formulário preenchido junto à Secretaria de Fazenda do GDF.

Tal desvirtuamento é verificado na quase totalidade dos novos empreendimentos hoteleiros de Brasília localizados no SHTN e SCES (orla do Paranoá), os quais foram concebidos, comercializados e ocupados como “residencial com serviços”, ou seja, condomínios residenciais fechados de alta renda e com vista para o Lago Paranoá.

O mesmo fenômeno começa a se repetir nos novos empreendimentos em construção no SHN e SHS (nos lotes onde foram demolidos hotéis recentemente).

O Código de Edificações do DF sofreu alterações visando coibir a ocupação
residencial em lotes para hotéis. Contudo diversos dispositivos inseridos têm sido inócuos, como a exigência de que no mínimo 80% das UH – Unidades Habitacionais – dos empreendimentos façam parte de um “pool de hospedagem temporária”. Até o momento tal dispositivo não vem sendo aplicado por desconhecimento de qual mecanismo jurídico pode efetivá-lo.

Assim, aprovam-se projetos de arquitetura, emitem-se alvarás de construção e cartas de habite-se sem o cumprimento dessa exigência criada com o objetivo de fazer cumprir o que os parâmetros de uso definiram para os lotes.

Os impactos da atividade hoteleira não é o mesmo de um uso residencial. A atividade hoteleira tem natureza comercial e assim deve ser entendida pela Administração, sob pena de desvirtuamento dos usos, déficit de leitos e aumento expressivo dos impactos na cidade por meio da criação de núcleos residenciais onde não existia essa previsão.

A CONTRADIÇÃO INSTITUCIONAL

Diante do exposto é fácil verificar que há uma grave contradição institucional quando o GDF defende um projeto hoteleiro para a SGAN 901 alegando déficit de leitos e, simultaneamente, não apresenta medidas efetivas que eliminem a transformação de hotéis em residências em outras regiões da área tombada e tampouco considera outras opções para aumentar a oferta de leitos na cidade ou em suas proximidades.

Ainda cabe lembrar que nenhuma das opções apresentada nesse post foi considerada nas propostas do PPCUB. Ao contrário, o referido documento inseriu a proposta hoteleira para a 901 norte em seus artigos 89 e 90, à revelia do próprio IPHAN e indo contra a opinião técnica de centenas de urbanistas e da comunidade acadêmica.